Отказ в кредите в нескольких банках означает массу хлопот. Однако стоит знать, что такая ситуация не обязательно приведет к потере депозита.
Уже давно слышна информация об ужесточении кредитной политики отечественных банков. Изменение позиции кредиторов в отношении финансирования жилищного строительства стало особенно заметным во втором квартале этого года. Еще один квартал (особенно ближе к концу) принес информацию о том, что банки постепенно смягчают свои критерии предоставления жилищных кредитов. Однако стоит помнить, что осеннее увеличение числа случаев заболевания коронавирусом может снова изменить ситуацию. Все будет зависеть от того, как новая вспышка отразится на здоровье национальной экономики. Однако некоторые люди не хотят ждать с покупкой недвижимости или дома до окончания текущего кризиса. Такие потенциальные заемщики должны должным образом защитить себя от проблем, которые вызовет отрицательное кредитное решение банка. Мы объясним, как это можно сделать эффективно.
По умолчанию задаток остается у продавца недвижимости
Защита от неисполнения описанной сделки касается в первую очередь депозита. Его часто путают с первоначальным взносом, и поэтому некоторые люди, покупающие квартиру, могут рассчитывать на то, что в случае отрицательного решения по кредиту от нескольких банков они легко получат свои деньги обратно от потенциального продавца. Однако в действительности все обстоит совершенно иначе. В этом контексте стоит обратиться к положениям Гражданского кодекса (ГК). В частности, речь идет о статье 394 пункт 1 Гражданского кодекса. В нем говорится, что: “При отсутствии иного договорного условия или обычая задаток, данный при заключении договора, имеет то значение, что в случае неисполнения договора одной из сторон другая сторона может, не устанавливая дополнительного срока, отказаться от договора и сохранить полученный задаток, либо, если он дал его сам, может потребовать сумму, вдвое большую”.
Такая формулировка положения предполагает, что отрицательное решение банка не приведет к автоматическому возникновению обязательства по возврату первоначального взноса. Если стороны хотят установить иное правило, то предварительное соглашение или соглашение о развитии необходимо будет составить соответствующим образом. В договоре также следует указать, являются ли деньги, уплаченные в счет стоимости квартиры, задатком, а не авансом.
Судебные разбирательства являются проблематичными и длительными…
Необходимость договорного регулирования вопроса о возврате задатка может показаться слишком осторожной по отношению к пункту 3 статьи 394 Гражданского кодекса. В указанном положении говорится следующее: “Если договор расторгнут, то задаток должен быть возвращен, а обязанность выплаты суммы в два раза больше отпадает. То же самое относится к случаям, когда неисполнение договора вызвано обстоятельствами, за которые не отвечает ни одна из сторон или за которые отвечают обе стороны”. Формулировка процитированного абзаца предполагает, что отрицательное решение по кредиту должно быть основанием для возврата депозита, если, конечно, оно не вызвано небрежностью потенциального покупателя недвижимости. Проблема, однако, заключается в том, что лицо, предлагающее дом или помещение на продажу, может оспорить необходимость возврата задатка в соответствии с Гражданским кодексом.
Судебная практика свидетельствует о том, что споры, связанные с описанной темой, возникали ранее довольно часто. Некоторые судебные решения подтверждают, что отрицательное кредитное решение действительно является основанием для возврата первоначального взноса в соответствии с положениями Гражданского кодекса.
Договор должен защищать интересы продавца
На практике может оказаться проблематичным убедить продавца недвижимости включить в договор пункт, предусматривающий возврат первоначального взноса, в связи с проблемой, вызванной отрицательным решением. Это неудивительно, поскольку срыв сделки невыгоден и лицу, продающему бывшее в употреблении имущество. Потому что это означает увеличение времени продаж, изменение предыдущих планов (связанных, например, с поездкой), или даже необходимость нести дополнительные расходы. Застройщик также несет более высокие расходы, связанные с невозможностью завершения сделки. Поэтому потенциальные покупатели домов и кондоминиумов не должны обижаться на владельцев этих объектов, пытающихся защитить их интересы.
Способом смягчения конфликта интересов может быть включение в договор решений, которые носят компромиссный характер. Примером может служить снижение уровня окончательного депозита в обмен на отсутствие необходимости его возврата. Другой вариант предусматривает обязанность доказать, что отрицательное решение по кредиту было вынесено более чем одним банком и было связано, например, с недостаточной кредитоспособностью, а не с небрежностью заявителя. Это решение защищает продавца недвижимости от клиентов, которые совершили оплошность после подписания предварительного договора или соглашения о развитии.
